如何準確評估自家房產價值？　專家教三大房屋估價法則：不怕被牽著鼻子走

實習記者吳嘉汯／綜合報導

售屋前，賣家應先了解市場行情，掌握房價，該如何評斷出自家房屋的價值呢？估價師表示，可以細分三大法則，分別為比較法、收益法、成本法，然而，這3大法則也有不同的使用時機，舉例來說，一般民眾買房基本上使用比較法，就是網上常見的實價登錄，但如果與另外兩個法則交叉比對，能有效達到更精準的評估。

三個法則交叉比對，能有效達到更精準的評估。（圖／取自 unsplash ）

房產部落客阿宅日前在臉書粉專上表示，「除了詢問銀行或是請教信賴的房仲，你也可以自己先做簡單的評估喔。這裡介紹不動產三大基本估價方法，分別是比較法、收益法以及成本法。懂了之後，不論是買房或是賣房，你就對房子價值心裡有個底，不會被別人牽著鼻子走了」。

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房產部落客阿宅指出，比較法原理，「市價賣多少，房子值多少」，可以搜尋鄰近類似房子的實價登錄每坪成交價，簡易口訣：高比低貴、新比舊貴、小比大貴。

第二收益法原理，「租金收多少，房子值多少」，以房子的年租金，再除以鄰近類似房子年租金報酬率即可出房屋價值，簡易口訣：每坪單價=年租金/年租金報酬率。

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第三成本法原理，「成本用多少，房子值多少」，計算房子的重置成本，扣除折舊後，加上土地價格即可得出房屋價值，簡易口訣：總價=房子折舊後成本＋土地價格。

跟據《ETtoday》報導，高源不動產估價師事務所長陳碧源表示，3大法則估價法有不同的使用時機，一般消費者購置住宅，大多使用「比較法」，但要注意的是，實價登錄在市場多頭時容易導致追價，建議有時也可將收益法納入作為參考。

不過陳碧源提醒，收益法的使用時機大多還是在「商用不動產」，因為像是店面產品，實價登錄可參照的資訊可能不多，且商用不動產買方大多是專業投資人，講究租金收益，需要估價師計算的年投報數字。

至於成本法常用於透天，因透天若單看房屋單價，很容易失真。有些老透天就可以成本法與比較法並行，房屋部分使用成本法，而土地價值就使用比較法。